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广州二手房买卖合同无效后，银行能善意取得抵z押权吗？

咨询电话：18078803465，张静律师解答：即使房屋买卖合同无效，只要银行已经完成了抵z押登记发放了贷z款，就善意取得抵z押权。

判z决书节选：

关于浦某银行是否构成善意取得抵z押权?若构成善意取得抵z押权,可否构成对庞某主张行使物上请求权的阻却事由?法z院认为，抵z押权系设立在所有权之外的其他物权之一,抵z押权因被担z保债权的成立而成立,亦因被担z保债权的消灭而消灭。本案中,认定浦某银行是否构成善意取得抵z押权需满足以下条件:1、浦某银行是否属于善意?2、浦某银行是否有偿取得抵z押权?3、抵z押权是否已经登记?虽聂买家并非善意取得涉案房屋,但涉案房屋已登记在聂买家名下,浦某银行与聂买家就涉案房屋签订抵z押贷z款合同时,已尽到形式上审慎的审查义务,并不存在重大过失,且浦某银行已向聂买家发放贷z款160万元,根据抵z押贷z款合同约定完成了支付抵z押权对价的义务,涉案房屋亦办理了抵z押登记手续,故浦某银行应为善意抵z押权人,其抵z押权应受到法律保护。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州房屋买卖合同实为以房款抵债的如何处理？

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十四条：当事人签订房屋买卖合同,实为以房款抵偿其他债务,一方当事人以不存在真实的房屋买卖合同关系为由主张合同无效的,不予支持。因债务人未履屋买卖合同,债权人请求解除合同,按照原约定清偿债z务的,应予支持。

债务人举证证明所抵销的债务中存在高额利息的,应当扣除该部分利息。一方请求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销协议的,应当依照合同法第五十二条、第五十四条的规定审查。

当事人通过以房抵债协议逃避债务,侵害第三人合法权益的,第三人可以依照合同法第七十四条的规定行使撤销权。

《合同法》第五十二条

（合同无效的法定情形）有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

(二)恶意，损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行规的强制性规定。

第五十四条

（可撤销合同）下列合同，当事人一方有权请求人民z法z院或者仲裁机构变更或者撤销：

(一)因重大误解订立的;

(二)在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民z法z院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的，人民z法z院或者仲裁机构不得撤销。

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广州房屋买卖合同的解除时间如何认定？

张静律师解答：解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。所以在一方违约时，守约方可以发函解除合同，对方收到解除函的时间就为合同解除的时间。如没有发函而直接起诉，就以起诉当天为合同解除的时间。

判z决书节选：

《合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要z债务;(三)当事人一方迟延履行主要z债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”本案中,葛买家因缴纳社z保中有欠缴记录致使不能符合广州市购房政策,从而导致合同目的无法实现,属于违约行为。邱卖家已于2019年5月6日向葛买家发《律师函》要求解除双方签订的《存量房买卖合同》,葛买家在2019年5月7日签收,因此邱卖家主张邱卖家、葛买家之间的《存量房买卖合同》中有关房屋买卖合同条款已于2019年5月7日解除,法z院予以支持。因葛买家当庭表示同意与邱卖家解除网签合同,故对邱卖家主张葛买家配合其解除合同编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》中有关涉案房屋买卖合同条款的网签手续的诉z讼请求,法z院予以支持。

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广州二手房买卖双方都说对方不肯履约怎么办？

张静律师解答：法z院会根据证据、庭审内容及双方今后的履约意愿进行违约责任认定。如下面这个案件，虽然双方都无证据是对方不肯履约，但买家庭审中同意一次性付款继续履行合同，卖家却不愿意继续履行合同，终法官认定卖家违约，合同继续履行。

判z决书节选：

法z院认为，涉案合同无法继续履行的原因及责任归属。经审核双方来往函件的内容，合同双方对于履行障碍各有表述，但可以确认双方当事人终约定2017年5月19日共同前往办理网签手续。期间，也达成了以合同约定履行，即买方确定为签约人林买家的一致，但经纪方创某公司要求双方当事人签订委托手续时，黄卖家拒不同意。如前所述，《房地产买卖合同》本身明确黄卖家与经纪方有委托办理过户手续的关系，且当天配合经纪方完善手续，进行网签并不损害黄卖家的合同权益，其拒不配合的行为与其一再陈述要求按原合同履行的陈述明显相悖。结合本案对林买家购房资格的查询，除黄卖家的配合外，合同履行并无其他实质障碍。故此，结合林买家明确愿意就合同约定的购房余款一次性履行，为维护交易稳定及市场诚信，本院支持林买家继续履行合同的诉求。至于，违约责任的认定，从双方来往信息以及经纪方的确认，双方对于合同履行过程中，黄卖家明确提出了与双方书面合同约定不符的交易条件，结合上述不配合网签手续的事实，对于违约责任应由卖方黄卖家承担。

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